Невозможное возможно: обмен квартиры без помощи риэлторов

30.03.2008 Вы хотите поменять квартиру, но не доверяете риэлторам? Или не желаете тратить на их услуги лишние деньги? Альтернативный вариант один – делайте все сами.

Это сложно, но возможно. Главное – представлять себе весь путь от начала до конца и отдавать себе отчет в том, что ответственность за все последствия ложиться на ваши плечи.

Сам себе аналитик и пиарщик

Краткий алгоритм действий представила Татьяна Чуприна, руководитель отдела продаж агентства недвижимости АРИН на семинаре, который проходил в рамках Ярмарки недвижимости.

Итак, вы захотели поменять квартиру или комнату самостоятельно. Для начала полистайте страницы «Бюллетеня недвижимости» или другого издания, посмотрите соответствующие сайты и найдите несколько объектов, похожих на ваш. Во-первых, вы определите диапазон цен. Во-вторых, обязательно сразу поймете, чем ваше предложение отличается от других – это вам пригодится на следующем этапе.

Следующий этап - чтобы что-то продать, нужно это рекламировать. Причем как можно лучше. Подавайте объявление в тот же «БН», газету «Из рук в руки» и т. д. Вроде бы все просто, но и тут есть секрет: чтобы продать свою квартиру быстрей и выгодней, объявление должно отличаться от остальных. Для себя же делаете – вот и постарайтесь. Например, можно прикрепить к объявлению фотоальбом (о преимуществах такого представления объекта смотрите «Дом в витрине магазина»). Заместитель директора отделение «Московское» компании «Экотон» Марина Буженко, советует: «Если объект не в собственности, то можно обратиться в Горжилобмен или райжилобмен. Можно самостоятельно расклеивать объявления об обмене, разместить информацию в специализированные издания или разложить листовки с информацией в почтовые ящики». Это о способе. Ну а содержанием объявление наполняйте в зависимости от содержания самого объекта: лучшие качества вперед, недостатки прячем.

Сам себе служба безопасности

Допустим, после рекламы пошли звонки. И тут нужно понимать, что вы не сможете узнать заблаговременно паспортные данные тех, кто придет к вам домой прицениваться. Будьте предельно осторожны и выясните как можно больше информации о потенциальном покупателе заранее – по телефону.

Риэлторы, конечно, тоже за совесть покупателей не отвечают, но в любом уважающем себя агентстве существуют для этих целей клиентские базы, где каждый индивид проверен, перепроверен и документально удостоверен. Но если уж вы решили все делать самостоятельно, то делайте это продуманно, все-таки не хомяка продаете.

Крайний Север и квартиры «на хвосте»

Далее следует заключение предварительного договора с покупателем (где оговаривается, что за такое-то количество денег в такие-то сроки вы обязаны продать ему квартиру). Но для этого на руках уже должны быть все нужные документы и конкретно отрицательные ответы на вопросы: есть ли среди собственников лица, находящиеся в местах лишения свободы или районах Крайнего Севера. Без знания этого грамотно сделку провести невозможно.

Кроме того сегодня найти квартиру в прямой продаже и сделать все быстро практически невозможно. Вы найдете «встречку», а у нее – еще одна, и пошло-поехало… В результате у вас «на хвосте» оказывается 5-7 квартир. «Цепочка усложняет весь процесс. Я сомневаюсь в успехе такого предприятия, если все делать самостоятельно – слишком много нюансов, в которых даже специалист не всегда не сможет разобраться», - говорит Евгений Иванов, менеджер группы центра жилищного кредитования компании «Адвекс».

Проверьте и приобретаемое жилье, не ограничиваясь формой 9. В Управлении Росрегитсрации по Санкт-Петербургу и Ленобласти по адресу Галерный проезд, д. 3 можно получить три справки. Первая – кому принадлежала квартира ранее. Вторая – на основании какого документа продавец владеет жильем (если это дубликат, то в договоре купли-продажи должен быть указано точно). И форма 3 – когда и какие сделки проходили по объекту. Если квартира перманентно гуляет от собственника к собственнику, это плохо. К таким квартирам риэлторы относятся предвзято. Относитесь и вы так же.

Кто последний в ячейку?

Возможно, вы захотите взять кредит в банке с целью доплаты. Главная рекомендация - не «отдавайтесь» сразу в первый попавшийся. Банков много, кредитные программы у всех разные, рассмотрите хотя бы несколько (желательно, солидных).

Итак, вы подошли к кульминации – конечно, не хочется, но нужно отдавать деньги за новое жилье. В этой процедуре разобраться нелегко: когда это делать, кто при этом должен присутствовать, какие документы подготовить, очередность входа в банковскую ячейку. Так как именно этот момент является ключевым, обратитесь лучше к специалистам так называемого эксперт-сейфинга. Все вышеперечисленные моменты плюс остальные мелочи они помогут отрегламентировать так, чтобы все прошло без сучка и задоринки.

От руки или за деньги

Договор купли-продажи можно оформить в двух вариантах: письменном и нотариально заверенном. Первый вариант более популярен среди тех, кто действует самостоятельно. Он же – более рискованный. Второй – дорогой (при сумме сделки до 10 млн руб. – 1% идет нотариусу, плюс 0,75% от суммы, превышающей указанную).

Татьяна Чуприна рекомендует не скупиться. Если в сделке присутствуют доверенности, нотариус их все прокрутит через единую базу (доступную только нотариальным конторам). Также он проверит, не было ли фактов мошенничества по данному объекту. При утере договора, заверенного нотариусом, можно будет взять у него дубликат (всего за 45 руб.) и зарегистрировать его заново. Если же вы оформляли договор от руки, при утере оного вы получите только повторное свидетельство из Росрегистрации – один листочек. Нотариус несет ответственность перед законом, за это и деньги берет. В 95% случаев вы защищены.

Письменный договор оформляется по установленному образцу, но многих пунктов, которые есть в нотариальном, не имеет. И не забывайте, что в этом случае вам нужно выстоять две очереди: первую - платить пошлину в сберкассу и вторую - в окошко того района (в Росрегистрации), где приобретаете объект. Через 10 дней вы получите зарегистрированный договор плюс свидетельство о государственной регистрации, но при условии, что сдадите в это окошко документы в нужном количестве и надлежащего качества.

Без риэлтора, но с нотариусом

Ничего сложного вроде бы нет, но без помощи хотя бы юриста или нотариуса все вопросы решить самостоятельно очень непросто. На вопрос, возможно ли обменять квартиру без помощи риэлтора, Евгений Иванов, не задумываясь, ответил: «Конечно. Только нужно четко понимать каждый этап, каждую операцию и знать документооборот. В принципе, если к риэлтору так уж сильно не хотите обращаться, то список документов есть у любого нотариуса, и он вас с удовольствием с этим списком ознакомит».

Но специалисты не скрывают того факта, что клиенты неоднократно возвращаются к агентам недвижимости после нескольких неудачных попыток и чемодана потраченных зря денег.

И еще один момент: большинство дел (около 90%) по правам собственности на квартиру, рассматриваемых сегодня в судах, проходят по оформленным «от руки» договорам.

Источник:  Бюллетень недвижимости
ключевые слова:  обмен квартиры без помощи риэлторов