Офисное богатство Москвы: где, какое и что с ним делать?

04.11.2009 Офисное богатство Москвы: где, какое и что с ним делать?
Кризис ударил наиболее сильно в первую очередь по офисному сегменту. Если для ритейлеров осенью прошлого года основной проблемой было отсутствие кредитования, а не покупательской способности потребителей, да и отказ от аренды торговых площадей означал закрытие бизнеса (или хотя бы его части), то затраты на аренду офисных площадей были обозначены «во первых строках» планов по сокращению расходов. Как сегодня распределяются предложения по районам столицы и какова доля вакантных площадей?

«Смена власти»
До кризиса долгое время наблюдался явный дефицит качественных офисных площадей, и на рынке правила игры устанавливал арендодатель. Чтобы получить подходящий офис, арендаторы были вынуждены начинать поиск нового помещения заблаговременно, подписывая предварительные договора аренды в еще не достроенных офисных комплексах, получая помещения без отделки с минимальной компенсацией расходов на ремонт и с минимальным периодом арендных каникул. При этом многие компании снимали офис с запасом, учитывая планируемое расширение штата, а также в связи с необходимостью пройти «квоту» по размеру блока или в расчете хотя бы на небольшой дисконт по ставкам при аренде больших площадей. Справедливости ради стоит сказать, что еще до лета 2008 года арендодатели стали утрачивать свои позиции на рынке офисной недвижимости (выросла доля вакантных площадей, несколько замедлились темпы роста ставок аренды и цен продаж). Однако резко изменили расстановку сил первые месяцы кризиса.

Прежде всего арендаторы стали отказываться от излишков или выставляли их на рынок в надежде сдать в субаренду. Многие компании, сокращая расходы, вынуждены были потесниться, высвобождая тем самым средства, предназначенные для оплаты аренды, или переехать в более скромные с точки зрения местоположения или класса апартаменты. Свою роль в высвобождении офисных площадей сыграло и массовое сокращение штатов. Количество объектов (разного класса и разного типа), сдаваемых в аренду в период с начала 2008 года по август 2008 года, составляло в среднем 800-1000, к октябрю 2008 года количество сдаваемых в аренду объектов увеличилось до 1600, далее до мая 2009 года количество предлагаемых в аренду объектов находилось на уровне 1600-1700.

В результате уже к началу весны уровень вакантных офисных площадей вырос более чем в 2,5 раза. Естественно, это повлекло за собой снижение арендных ставок. Последнее обстоятельство стимулировало арендаторов пересмотреть стоимость занимаемых площадей или отказаться от заключенных по докризисным ставкам предварительных договоров.

На рынке купли-продажи объем предложения также резко увеличился. Собственники пытались успеть продать свои объекты по максимальной цене или просто вынуждены были избавляться от недвижимости с целью получения свободных средств.

Таким образом, уже к началу 2009 года на рынке прочно установилось «господство» арендатора или покупателя. Арендодатели пошли на уступки потенциальным арендаторам: предоставляли существенные арендные каникулы, предлагали офисные площади с выполненной отделкой или существенной компенсацией, отходили от практики фиксации ставки аренды в валюте или у. е., перешли на ставки в рублях. Средняя площадь предлагаемых к аренде объектов в целом по рынку изменилась незначительно, составляя в среднем около 850 тыс. кв. м. Тем не менее в большей части мегакластеров (в 8 из 12) прослеживается снижение средней площади экспонируемых объектов, что связано с более гибким подходом арендодателей к сдаче в аренду офисных площадей: из-за снижения уровня спроса собственники готовы к стратегии сдачи офисных площадей мелкой нарезкой. Все чаще встречаются случаи покомнатной сдачи в аренду по 10-12 кв. м, что более характерно для класса С.

Но несмотря на все предпринимаемые усилия, офисный рынок продолжает стагнировать, количество сделок снизилось в разы.

Строили-строили и наконец построили…

Следующий «переворот», который совершил кризис в офисном сегменте, относится к классности того или иного помещения.
Как известно, уважающая себя компания должна была арендовать офис (особенно представительский) в современном офисном комплексе (бизнес-центре, бизнес-парке и т. д.), соответствующем классам А, B или хотя бы B-. Понятно, что арендные ставки в объектах последнего класса были существенно ниже. Поэтому все новые офисные площади, которые появлялись в столице, неизменно относились к высокому классу. В то же время категория С интересовала инвесторов преимущественно с одной целью – реконструкции в класс В.

Таким образом, деловая активность игроков рынка была сосредоточена в сегменте качественных офисных площадей (А и В классов), которые в настоящее время составляют порядка 30% от общего объема московских офисных площадей и находятся на уровне более 9,2 млн кв. м. При этом доля офисов высокого класса постоянно увеличивалась. Доля класса А – за счет нового строительства, доля класса B – за счет ввода новых площадей, перехода площадей класса А в класс В из-за морального и физического старения, а также за счет редевелопмента существующих строений (в том числе и класса С) под класс В.

По понятным финансовым причинам кризис сильнее всего ударил именно по офисам высокого класса. Причем рост уровня вакантных площадей происходит не только за счет высвобождения уже существующих, но и за счет ввода новых, но в условиях кризиса невостребованных объектов. Большинство введенных уже в кризисное время объектов находились на завершающей стадии строительства, да и их кредитное финансирование осуществлялось еще в докризисный период. И в такой ситуации замораживание проекта становится гораздо рискованнее, чем его завершение. По ориентировочной оценке, объем площадей, введенных в эксплуатацию в I квартале 2009 года, составляет более 700 тыс. кв. м, что практически вдвое выше объема, введенного в I квартале 2008 года. В частности, вышли на рынок такие бизнес-центры, как Nordstar Tower (класс А, 147 тыс. кв. м), бизнес-центр «Двинцев» (класс А, 58 тыс. кв. м), «Монарх Центр» (корпуса 2, 3, класс А, 167 900 кв. м), «Легион III», 2-я очередь (класс В, 37 тыс. кв. м), бизнес-парк «Румянцево», 2-я очередь (класс В, 180 тыс. кв. м).

Существенная часть введенных объектов заполняется за счет договоров аренды, заключенных еще до кризиса, но и по данным договорам происходит корректировка арендных ставок в сторону уменьшения.

В то же время строительство ряда крупных офисных объектов приостановлено: башня «Россия», БЦ Leningradsky Towers, «Центр Райкина». Однако и без этих проектов доля свободных площадей в классе А в настоящее время составляет, по различным оценкам, 16-18%, в классе В – в среднем 18-20%. Что же касается новых офисных комплексов, то там уровень вакантных площадей может доходить до 70-100%, притом что раньше некоторые успешные офисные комплексы полностью сдавались в аренду до окончания строительства.

Чем богаты?
Степень развития офисного сегмента в различных районах столицы отражает такой показатель, как уровень обеспеченности офисными площадями в составе современных БЦ классов А и В общей площадью от 10 тыс. кв. м на 100 жителей. На сегодняшний день максимальная обеспеченность качественными офисными площадями существует в Центральном мегакластере, где, по данным RRG, на 100 человек приходится 422 кв. м офисных площадей. На втором месте – с почти пятикратным отставанием – Ленинградский мегакластер (там данный показатель составляет 99 кв. м/100 человек) примерно столько же (90 кв. м/100 человек) в Кутузовском мегакластере. Чуть меньше – 86 кв. м/100 человек – в Щелковском. Далее с большим отрывом следуют Ленинский (43), Каширский (39), Волоколамский (33) и Шоссе Энтузиастов (28). Еще вдвое меньше в Дмитровском (18), Варшавском (17) и Волгоградском (16). И совсем мало офисных площадей – всего 9 кв. м/100 человек – расположено в Ярославском мегакластере.

Высокий показатель обеспеченности на первый взгляд совсем «неделового» Щелковского связан с прохождением границы мегакластера в непосредственной близости от Садового кольца, а также с тем, что он захватывает существенную часть ТТК от ул. Нижегородская до проспекта Мира. Кроме того, в треугольнике между станциями «Электрозаводская», «Преображенская площадь» и «Семеновская» расположено несколько крупных офисных проектов, включая БЦ «Лефорт» площадью более 60 тыс. кв. м. В остальном же – никаких неожиданностей: деловая активность сосредоточена в центре Москвы и традиционно «престижных» Кутузовском, Ленинградском, отчасти в Ленинском мегакластере.

Территориальное неравноправие
Территориально высвобождение офисных площадей в связи с кризисом начало происходить в первую очередь в Центральном мегакластере. Вполне естественно, компании перемещались в более дешевые районы, по возможности – без потери площади и класса офиса, но порой поступаясь и тем, и другим.

Как следствие, быстрыми темпами растет количество предлагаемых объектов в Центральном мегакластере. Так, со II квартала 2008 года по II квартал 2009 года количество объектов увеличилось на 116%, с 650 до 1400, а суммарная площадь предложения – на 145%, превысив 1 млн кв. м.

Однако в числе «пострадавших» оказались и другие мегакластеры, большая часть из которых так называемые непрестижные или перенасыщенные. Так, рост количества предлагаемых в аренду объектов в кластере Шоссе Энтузиастов – 128%, Ленинградском – 130%, в Щелковском – 121%. А если говорить о суммарной площади предложения, то в Волгоградском мегакластере экспонируется на 137% больше офисных площадей, нежели за год до этого. В то же время в Кутузовском мегакластере объем предложения увеличился лишь на 15%, а в Волоколамском остался практически на докризисном уровне (+5%). Как видим, сформировавшиеся деловые районы в меньшей степени ощутили на себе последствия мирового финансового катаклизма. В данных районах, с одной стороны, выход на рынок новых объектов в последнее время не столь активен, а компании, арендующие офисные помещения, более стабильны. Исключение составил Ленинградский мегакластер, где в последнее время активно велось строительство новых крупных объектов (МФК «Монарх», «Метрополис» и др.), которые столкнулись с проблемой низкого спроса. Рост количества предлагаемых в аренду объектов в мегакластере составил 130%.

В целом же количество объектов всех классов, сдаваемых в аренду Москве, по сравнению с прошлым годом увеличилось практически вдвое: если во II квартале 2008 года экспонировалось чуть более 2000 объектов, то во II квартале 2009 года предложение превысило 4000, а суммарная площадь – 3,5 млн кв. м.

Впрочем, ситуация объясняется еще и стремлением арендаторов к офисам с оптимальным соотношением «цена/качество». В частности, весной докризисного 2008 года арендные ставки в Центральном мегакластере были почти в полтора раза выше, чем в не менее престижном Кутузовском ($1592/кв. м в год и $1067/кв. м в год соответственно), сейчас же разница составляет всего 23%. А ставки в самом дешевом Волгоградском мегакластере и самом дорогом Центральном различались практически в 2,5 раза, сейчас разница составляет меньше 90%.

Делайте ваши ставки
Снижение ставок аренды наблюдается во всех мегакластерах. В среднем ставки аренды в Москве снизились с $900/кв. м в год во II квартале 2008 года до $450/кв. м в год во II квартале 2009 года. Средние базовые ставки аренды в классе А составляют в настоящее время $500–700/кв. м в год, в классах В, В+ $300–500/кв. м в год, в классе В- – $250–350/кв. м в год. В то же время на рынке появляется существенное количество офисных площадей стоимостью менее $300/кв. м в год. При этом следует отметить, что декларируемые ставки аренды не отражают реальной ситуации на рынке, т. к. в большинстве случаев арендаторы офисных площадей активно снижают ставки в процессе переговоров. В среднем разница между декларируемой и конечной ставкой составляет 20–30%, а в ряде случаев может достигать 40% от начальной стоимости.

Наиболее высокий уровень арендных ставок наблюдается в следующих мегакластерах – Центральный, Ленинградский, Кутузовский и Ленинский. Средний показатель снижения уровня арендных ставок за данный период составил 50%. Самое серьезное падение цен наблюдается в мегакластере Центральный (55%), где в связи с ограниченностью предложения недвижимость была переоценена сильнее всего. Снижение арендных ставок в других районах столицы находилось в диапазоне от 40 до 51%, максимальное снижение в 51% было в мегакластерах Шоссе Энтузиастов и Варшавский. Наименьшее снижение уровня арендных ставок продемонстрировали Волоколамский (40%), Ярославский (42%) и Волгоградский (42%) мегакластеры.

В абсолютных величинах наиболее высокие средние арендные ставки наблюдаются в Центральном ($719/кв. м в год), Кутузовском ($586/кв. м в год) и Ленинском ($559/кв. м в год) мегакластерах. Наиболее низкие – в мегакластерах Шоссе Энтузиастов ($369/кв. м в год), Волгоградский ($379/кв. м в год) и Варшавский ($420/кв. м в год).

Послекризисный старт
Спектр прогнозов касательно длительности кризиса сейчас необычайно широк. Специалисты высказывают мнения начиная от «вот-вот все закончится» до «то ли еще будет». Тем не менее уже сейчас можно прогнозировать степень востребованности объектов офисной недвижимости в посткризисный период. Можно выделить ряд мегакластеров, где уровень развития офисной недвижимости достаточно низок. Часть из этих секторов обладают не самой плохой транспортной доступностью, и поэтому под воздействием общей децентрализации рынка они наверняка будут освоены. К таким районам можно отнести мегакластеры Ярославский, Дмитровский, отчасти Волгоградский. Также можно выделить Ленинский мегакластер, в котором уровень развития рынка офисной недвижимости можно охарактеризовать как средний. Однако, учитывая неоднородную наполненность его территории офисными объектами (преимущественно район ул. Наметкина, Вавилова за счет «точки кристаллизации» офисов «Газпрома»), хорошую транспортную доступность, высокодоходное население и общую престижность района, можно говорить о наличии серьезного потенциала для развития.

С другой стороны, можно отметить мегакластеры, где концентрация офисных объектов достаточно высока. К ним можно отнести, например, Ленинградский мегакластер.

Отдельно необходимо упомянуть Центральный мегакластер. Несмотря на высокую концентрацию объектов офисной недвижимости в данном районе, осложненную транспортную доступность, отсутствие парковок и т. д., он будет продолжать пользоваться традиционно повышенным спросом.

Фото: Елизаров Л.

Денис Колокольников
Источник: Собственник
Источник:  Собственник
ключевые слова:  офисы, коммерческая недвижимость
описание:  офисная недвижимость Москва