Ипотека перед потеплением

06.11.2009
Темпы роста жилищного кредитования стабилизировались, и банкиры начали стимулировать спрос, снижая процентные ставки. Тон задает государственное Агентство по ипотечному жилищному кредитованию, но и коммерческие организации стараются не отставать. Средняя процентная ставка по выданным кредитам стремительно приближается к минимальному уровню текущего года – 14,3% годовых в рублях. Однако, снижение ставок не ведет к росту спроса: он начнет увеличиваться, когда стабилизируются цены на жилье.

Объем выдаваемых жилищных кредитов российскими банками увеличивается, а совокупный кредитный портфель продолжает сокращаться. Об этом свидетельствуют опубликованные Банком России данные об объемах жилищного кредитования. За 9 месяцев 2009 года банки выдали почти 108 тыс. кредитов в национальной и иностранной валюте на сумму более 111 млрд руб. По рублевым кредитам объем выдачи отстает от уровня прошлого года примерно в пять раз, а по кредитам в иностранной валюте разрыв с прошлым годом в 13 раз.

Из-за снижения цен на жилье снизился размер средний размер кредита. В начале текущего года он составлял 1,3 млн руб., а к октябрю опустился до 900 тыс. руб.

К концу года замедлила темпы прироста просроченная задолженность. Ее доля в общем объеме выданных жилищных кредитов составляет: по кредитам в национальной валюте 1,8%, а в иностранной валюте – 5,2%.

Самая высокая доля просроченных кредитов у банкиров, работающих в Москве, Московской области и Петербурге. На долю этих регионов приходится больше половины все просроченной задолженности по стране. И значительная ее часть (около 60%) номинирована в иностранной валюте.

Несколько иные цифры по просрочке дает Агентство по ипотечному жилищному кредитованию. По словам генерального директора Санкт-Петербургского ипотечного агентства (региональный агент АИЖК) Владислава Назарова, доля просроченных ипотечных кредитов составляет примерно 10%. «В отличие от банков мы включаем в просрочку всю сумму долга, а не только ту часть кредита, которую не выплатил заемщик в соответствии с графиком платежей», - объясняет Владислав Назаров.

Увеличение доли просроченной задолженности связано как с ростом числа неплательщиков по кредитам, так и с увеличением количества заемщиков, досрочно погашающих ссуды. Благодаря им совокупный кредитный портфель банков по жилищным кредитам продолжает сокращаться, и вновь прибывшие заемщики не компенсируют потерь. С начала текущего года совокупный кредитный портфель отечественных банков по жилищным кредитам усох на 6,3% до 956 млрд руб., но все еще на 2,4% выше уровня октября прошлого года.

Объем выдаваемых кредитов в России в третьем квартале перестал нарастать и стабилизировался на отметке 15 тыс. кредитов в месяц. Отчасти в статистику вновь выданных кредитов попали реструктурированные кредиты.

Лояльнее
Банкиры пытаются стимулировать спрос на займы снижением процентной ставки. К началу октября, по данным Банка России, по выданным кредитам в национальной валюте ставка снизилась до 14,6% годовых, но остается выше минимального уровня этого года – 14,3% годовых. По кредитам в иностранной валюте ставка еще дальше от минимального уровня (11% годовых) и составляет 13,5%.

В целом по рынку средняя ставка предложения кредитных ресурсов остается на «запредельном», недоступном для заемщика уровне около 19% годовых. Однако в октябре некоторые игроки ипотечного рынка (ВТБ 24, «Банк Сосьете Женераль Восток», Транскредитбанк и Нордеа Банк) объявили о снижении ставок на 1,5-2 процентных пункта, опускались не только ставки. Например, Сбербанк сократил размер первоначального взноса по кредитам с 30% до 20% от стоимости залога, приобретаемой квартиры. Темп в снижении ставок задает АИЖК, с ноября минимальная ставка по кредиту составляет 9,55% годовых. Она зависит от ставки рефинансирования ЦБ, который снижает ключевую ставку с лета текущего года и останавливаться пока не намерен. К концу ноября она может снизиться еще на 0,25-0,5 процентных пункта, и тогда ипотечные кредиты по госпрограмме могут стоить 9,05-9,3% годовых.

Правда, на минимальную ставку может рассчитывать заемщик, способный подтвердить свой доход справкой 2-НДФЛ, претендующий на кредит в размере не более 500 тыс. руб. и сделавший первоначальный взнос не менее 30% от стоимости приобретаемого жилья, а также оформивший полис личного страхования. В целом по России средневзвешенная ставка по госпрограмме с июля текущего года снизилась с 14,17% до 13,88%. Это в целом по стране: в некоторых регионах, где больше богатых заемщиков, ставка ниже, например, в Петербурге она составляет 13,4%.

Благодаря низкой ставке АИЖК наращивает свою долю рынка, если в начале года она была едва заметна, то по итогам октября приближается к 20%. Доминирующее положение - более 60% рынка - занимает Сбербанк.

«Программа ипотечного кредитования по стандартам АИЖК вновь заработала только этим летом. Сейчас количество организаций, работающих по этим стандартам, начинает медленно, но верно расти», - говорит заместитель генерального директора Универсальной ипотечной компании «УНИКОМ» Анна Володькина.

Ждут
Но, несмотря на улучшение условий кредитования, заемщики не бросились занимать очередь в банки. Опрошенные «БН.ру» эксперты рынка склонны связывать динамику спроса на ипотеку не со снижением процентных ставок, а с изменением цен на жилье. Пока оно дешевеет, резкого увеличения спроса на кредиты не стоит ждать. «Не идут к нам люди только из-за того, что ставки падают. Приходят те, кто для себя решил купить квартиру в кредит и смотрят, что мы можем предложить», - объясняет генеральный директор «Первого ипотечного агентства» Максим Ельцов. По его мнению, спрос на кредиты зависит от ожиданий людей, их готовности покупать квартиры и, скорее всего, спрос активизируется, когда цены на жилье перестанут снижаться.

Похожего мнения придерживается руководитель петербургского филиала компании «Кредитмарт» Дмитрий Задонский: «Сочетание таких факторов, как стабилизация цен на недвижимость, уменьшение ставок по ипотечным кредитам и укрепление рубля, будет способствовать росту спроса на ипотеку».

Несмотря на снижение ставок кредитования, многие банки до сих пор предъявляют ужесточенные требования к заемщикам. Для того чтобы получить кредит под 12%, заемщик должен продемонстрировать хорошую «белую» зарплату. Есть ограничения по типам домов, в которых потенциальный заемщик желает приобрести жилье. Некоторые банки выдают кредиты только на покупку квартир, которые расположены в кирпично-монолитных домах от 1995 года постройки. Сегодня практически нереально получить ипотечный кредит на покупку жилья в «хрущевках» до 1967 года постройки и домах-«кировках». Кроме того, банки осторожно кредитуют «сталинки».

«Само ипотечное кредитование оставалось до октября в замороженном состоянии: потенциальные заемщики выжидали падение цен и стабилизации на рынке труда. Сохранялся негативный информационный фон: ипотека была объявлена «мертвой», «замороженной». Когда клиенты узнают, что ставка по стандартам АИЖК начинается от 9,55% в рублях, они несколько раз переспрашивают цифры, уточняют, не рассчитана ли эта программа на определенную группу граждан (бюджетники, молодые семьи). Требуется время, чтобы ипотека «вернулась» в информационном пространстве», - рассуждает Анна Володькина.

Александр Сологуб

Источник:  Бюллетень недвижимости
ключевые слова:  ипотека
описание:  новости ипотеки