Движение недвижимости

09.11.2009 За последний год банки неожиданно для себя стали владельцами огромного количества недвижимости, забрав ее у проштрафившихся должников. Что с ней делать, мало кто понимает. Сбербанк нашел выход — создал аукционный дом.

Глава Сбербанка Герман Греф на сентябрьском форуме в Сочи заявил, что из кризиса крупнейший банк страны выйдет "громадной индустриальной группой". Он станет, например, третьим по размерам ритейлером страны. Для того чтобы занять место за "Магнитом" и X5, Сбербанк должен иметь от 600 до 1200 торговых точек. Ничего невозможного в этом нет.

У крупнейшего российского банка есть дочерняя компания "Сбербанк капитал", которая управляет доставшимися ему залогами. Недавно ее сотрудники сообщили, что банк передал компании активы на $4 млрд по балансовой стоимости. Подавляющая часть из этих $4 млрд — недвижимость. Сумма весьма близка к нынешней рыночной ее стоимости, так как обычно банкиры берут актив в залог с дисконтом 25-50%. $4 млрд — это 5-7 тыс. объектов недвижимости, среди них легко могли оказаться 1000 магазинов. $4 млрд — сумма, близкая к докризисным цифрам годового объема сделок на рынке индустриальной и коммерческой недвижимости.

Сбербанк, конечно, не одинок. Остальным российским банкам перешло приблизительно столько же залоговых активов. Неотложная задача — от всего этого добра избавиться, причем максимально быстро. Сбербанк рассчитывает, по словам Грефа, распродать ненужные активы в течение двух-трех лет. Ясно, что моментальная распродажа — задача абсолютно невыполнимая. Одновременный вывод на рынок этой недвижимости приведет к тому, что стоимость объектов начнет стремиться к нулю.

Выход из безвыходной ситуации ищут все банки. Сбербанк, кажется, нашел наиболее приемлемый вариант. В начале сентября он совместно с Фондом имущества Санкт-Петербурга объявил о создании Российского аукционного дома (РАД). Первые торги пройдут в ноябре. Среди учредителей значатся также Гильдия управляющих и девелоперов, компания "Русский ювелир" и еще одна "дочка" банка — Сбербанк-АСТ, сертифицированная система электронных аукционов. РАД собирается на аукционах продавать "досудебку" — залоги, которые банк и должник решили сбыть для погашения проблемного кредита.

18 лет с молотком
ОАО "Фонд имущества Санкт-Петербурга" — крупнейший продавец госимущества на территории России. На пике продаж, в 2007 году, компания реализовала имущества на общую сумму 22 млрд руб., тогда как РФФИ в тот год продал по всей России имущества на 17 млрд руб. Ежегодно петербургский фонд продает приблизительно 1000-1200 лотов. Средний размер лота — 20 млн руб. Как говорит генеральный директор фонда, а теперь и гендиректор РАД Андрей Степаненко, фонд может продавать и 3 тыс. объектов без увеличения числа сотрудников.

Степаненко рассказывает, что создание всероссийской торговой площадки — идея фонда. В Сбербанке в начале года как раз обсуждался вопрос создания специального департамента по реализации залогового имущества. Но такой вариант был признан слишком затратным. Обращение к коллекторам — тоже дорогое решение (20-30% стоимости проданного имущества), к тому же чреватое имиджевыми потерями — трудно контролировать партнеров, чьи методы работы никак не регулируются.

Андрей Степаненко настаивает, что решение Сбербанка создать совместный проект с Фондом не было результатом личного знакомства с Германом Грефом. "В 1999-м он уже работал в Госимуществе, а я в тот год пришел в КУГИ (прежнее название Фонда имущества Санкт-Петербурга). Греф не был моим непосредственным начальником. Мы вместе в одних и тех же конференциях участвовали, но лично я с ним не был знаком",— уточняет Андрей Степаненко. Преимуществом своего фонда он считает 18-летний опыт продаж (то есть сложившуюся базу клиентов), репутацию самого крупного аукциона недвижимости в России и эффективность аукционов в достижении максимальной цены.

Ценофобия
Андрей Степаненко признает, что на локальной площадке — даже на такой крупной, как петербургская, сложно продавать объекты по всей России. Фонд по соглашению с РЖД уполномочен продавать непрофильные для монополии активы — пивные заводы, обувные фабрики и т. д. Но вот уже два года фонд продает поселок в Сочи и процесс идет сложно. Поэтому Российский аукционный дом планирует привлекать партнеров для работы в отдаленных регионах России.

Например, в 2010 году планируется открыть с партнерами площадку в Москве, а потом — по настоятельной просьбе главы Сбербанка — в Сочи. У Сбербанка там много объектов, среди них ОАО "Красная поляна", строящее курортно-спортивный комплекс.

Но самое главное препятствие — в головах банкиров. Рынок недвижимости выглядит непрозрачным даже на фоне других весьма закрытых российских отраслей. Здесь практически невозможно найти независимых экспертов, и нет общедоступной системы сбора информации о ценах сделок. Банкиры, неожиданно для себя ставшие крупнейшими игроками на рынке недвижимости, сейчас не заинтересованы в изменении ситуации.

Дело в том, что банки всегда оценивают залоги с дисконтом. В годы роста он составлял 25-50%. Банки, стремившиеся к захвату максимальной доли рынка, давали кредиты под недвижимость с 25-процентным дисконтом. Недвижимость с осени 2008-го потеряла в цене как минимум четверть от своих прежних значений. Значит, самые агрессивные, даже забравшие залог, уже в убытке.

По оценкам Андрея Степаненко, стоимость недвижимости на аукционе может составить около 50% пиковых цен 2007-2008 годов. Он признает, что пока банкиры не готовы к таким цифрам. "Мы часто не можем договориться о стартовой цене. У всех свое мнение. Мне один из банкиров предлагает: "Но я же за это здание дал 17 млн руб. Давай отсюда и начнем". Я соглашаюсь: "Давай. Но пойдем от стартовой цены вниз, устроим так называемый голландский аукцион. А точку отсечки, на которой торги при отсутствии покупателей будут остановлены, установим на уровне 10 млн руб.". Пока спорим",— рассказывает Андрей Степаненко. Банкиры не просто так упорствуют: стоимость продажи окажется ниже той суммы с дисконтом, и они будут вынуждены зафиксировать убыток на бумаге. Поэтому и склонны затягивать время в надежде на появление более щедрых инвесторов. С одной стороны, откладывать окончательное решение логично: дно кризиса, по общему мнению, пройдено. С другой — переварить без потери стоимости залоги по всем проблемным кредитам (а это не менее полумиллиарда рублей) рынок вряд ли сможет и через три года. Поэтому Степаненко утверждает, что продавать залог через РАД все равно будет выгоднее, чем держать его на балансе или искать покупателя самому.

Голландец или англичанин?


Кстати, голландский аукцион, удобный в применении как раз в кризисные времена, при продаже залоговых активов пока невозможен юридически. Но соответствующие поправки уже внесены в Думу, и Степаненко надеется, что в осеннюю сессию этот запрет уйдет в прошлое. При голландской форме аукциона, рассказывает Андрей Степаненко, движение вниз продолжается до первого предложения, когда у кого-нибудь из потенциальных покупателей не выдержат нервы. Но он не будет победителем. Дальше начнется по сути английский аукцион — другие игроки могут перебить эту цену.
Существует много исследований, показывающих, что при соблюдении определенных условий аукцион дает лучшую цену, чем любые другие варианты продажи. А так как расходы при найме посредника — инвестбанка или аукционного дома — примерно одинаковы (3-5% цены лота — чем меньше стоимость, тем выше комиссионные), получается, что преимущество непубличных форм продажи (переговоров с каждым отдельным потенциальным покупателем) только одно. Реально заплаченная цена будут знать только участники сделки. Цена же аукциона прозрачна и станет известна игрокам на рынке. Проблема — неуверенность банкиров в том, что этот вариант, который станет ориентиром для других сделок, не утащит их на дно.

Торги с пристрастием
Андрей Степаненко с удовольствием проводит экскурсии по зданию фонда. Он считает, что ему есть чем похвастаться. В холле несколько стоек, очень похожих на те, с чьей помощью сейчас оплачивают счета сотовых операторов. В них содержится информация обо всех ближайших лотах, выставленных на аукцион. Для покупателей существует сигарная комната — с английскими антикварными креслами и гобеленами. Стиль аукционных залов не чиновничий, а ампир — кресла аукционной комиссии, кафедра аукциониста (естественно, с молотком). Проекционный экран для демонстрации лота. Аукционы проводятся традиционные — открытые, аукционист — Виктор Янишевский, известный в Петербурге профессионал. Степаненко настаивает, что все эти траты вовсе не расточительство — они создают необходимую атмосферу торгов.

Российский аукционный дом готов проводить и онлайн-аукционы. Один из его учредителей — Сбербанк-АСТ недавно получил сертификат (их пока выдано только три) на право проведения государственных тендеров по закупкам в онлайн-режиме. Но, как говорит Степаненко, в отличие от США и Великобритании, где никого не удивить онлайном на $100 млн и даже появились специализированные компании вроде Williams & Williams, россияне к сетевым торгам не вполне готовы. По его мнению, максимальная стоимость лота, который без проблем уйдет с онлайн-аукциона в России, составляет не более 1 млн руб. В ближайшие пять-десять лет, когда онлайн станет попривычнее, сумма может дойти до 100 млн руб., но вряд ли будет больше.

Гендиректор Российского аукционного дома считает, что на доказывание банкирам эффективности аукционного способа продажи недвижимости уйдет какое-то время, и в ближайшие месяцы потенциальные заказчики будут присматриваться. Впрочем, с двумя банками из первой двадцатки соглашения о продаже уже подписаны.


Сергей Кашин
Источник: Секрет Фирмы