Москва или Подмосковье: бой за покупателя

В пору тотального роста цен многие обратили внимание на Подмосковье в силу его относительной дешевизны. Сейчас на столичном рынке спрос схлынул, а Подмосковье по-прежнему популярно. Какие же факторы привлекают покупателя?

По мнению Айдара Салахова, управляющего директора агентства недвижимости «Century 21 Золотой Гусь», в инвестиционном плане Москва перекуплена. И хотя сейчас мы наблюдаем некоторую стагнацию цен, в московской недвижимости просто нет объектов. Купить квартиру в Москве сейчас нереально. «Позволить себе это могут лишь единицы. Но свой потенциал Москва не выработала, так как город растет вширь. О чем говорит тот факт, что все больше торговых и бизнес-центров строится за МКАД. И потенциал цены в Подмосковье много выше. Люди могут позволить себе купить здесь квартиру», – говорит Салахов.  

Что касается удобств проживания в Москве или Подмосковье, то здесь мнения разделяются. Известны факторы «за» Подмосковье – тишина, чистый воздух, спокойствие… Известны факторы «против» него же: нет рабочих мест, до Москвы дорога занимает порой несколько часов по пробкам, электрички все еще не стали цивилизованным видом транспорта…

По словам Алексея Медведева, заместителя генерального директора инвестиционно-строительной компании «М.О.Р.Е. – Плаза» по организации продаж, в идеале для проживания надо выбирать квартиру там, где человеку жить комфортно и удобно. И здесь каждый выбирает для себя наиболее важные факторы, однако в реальности желание покупателя не всегда совпадает с его финансовыми возможностями. И тогда существенным ограничением в выборе становится определенная сумма денежных средств. И вот от этой суммы и будет зависеть, где целесообразнее приобретать жилье: в Москве или в области.

Подмосковье доступнее

В связи с  высокой ценовой планкой в столице для покупателей достаточно актуальным становится вопрос: а не обратить ли внимание не на новостройки Москвы, а Подмосковья? Благо, что отдаленные районы Москвы и так уже сливаются с подмосковными населенными пунктами. Ситуация в Подмосковье с ценами практически повторяет ситуацию в Москве: чем дальше от центра, тем дешевле, кроме того, наименее престижно именно юго-восточное направление. При этом ситуация в последнее время выровнялась, и стоимость метра в домах, расположенных в непосредственной близости от МКАД, не уступает цене квадратного метра в самой Москве, с другой стороны МКАД.

Но по общему уровню цен Подмосковье все же уступает  Москве. Владислав Луцков рассказывает, что если в Москве минимальная цена квадратного метра на первичном рынке составляет $2000–2500, то в Подмосковье можно найти квартиры и по $630 за квадратный метр (панельная новостройка в Электрогорске), и по $670 (Сходня). «Следует учесть, что речь идет об объектах, находящихся в стадии строительства. В высшем ценовом сегменте первичного рынка Подмосковья упоминания заслуживает ЖК «Жуковка-1» (Рублево-Успенское шоссе), где за квадратный метр покупателю придется выложить около $9000. Также есть объекты по $7500, $6000, $4500 за квадратный метр», – отмечает он.

При выборе квартиры важен еще и фактор качества дома: сейчас в Москве возводятся преимущественно монолитно-кирпичные дома. Это связано с тем, что рынок новостроек в Москве ориентирован в большей степени на жилье бизнес-класса, и в черте МКАД наиболее широкое предложение квартир сравнительно большой площади по высокой цене. Количество квартир экономкласса, предназначенных для коммерческой реализации, с каждым годом сокращается, так как основной объем типового жилья в Москве направлен на городские социальные программы (реконструкция пятиэтажек, «Молодая семья» и т. д.) Поэтому относительно недорогое жилье в столице можно купить, как правило, тоже за пределами МКАД – в Кожухово, Ново-Переделкино, то есть в районах, которые мало отличаются от городов Ближнего Подмосковья.

Поэтому, как советует Медведев, если сумма средств у покупателя сравнительно небольшая и он ориентирован на типовое жилье, то приобретать квартиру лучше в Подмосковье. Там выбор разнообразнее и цены пока еще ниже московских. Если же покупатель располагает более солидной суммой, и помимо цены его интересуют еще и качественные характеристики жилья – местоположение дома, социальная инфраструктура, транспортная доступность, планировка квартиры, вид из окон, то в таком случае ему выгоднее приобретать жилье бизнес-класса в Москве. 

Ситуация в Подмосковье меняется быстрее

Еще летом разница в цене квадратного метра была на руку Подмосковью: все, кто не мог позволить себе квартиру в столице, автоматически перенаправляли свои взоры на областной рынок. Сейчас же ситуация развивается не в пользу области: Москва еще только раскачивается и размышляет, признавать ли случившееся снижение спроса, а в Подмосковье цены уже явно двинулись вниз. 

И вот какие истории обсуждает сегодня риелторское сообщество: человек летом продал «однушку» в Мосрентгене за $100 тыс. Квартира, кроме того что в Подмосковье, так еще и «убитая» – жил в ней алкоголик, вид на гаражи и помойки, дом старый, метраж маленький, словом, полный букет для неликвидности… Однако покупатель был счастлив, потому что этим летом за $100 тыс. в принципе ничего не было. Но и продавец оказался не в накладе, так как покупал ее прошлым летом тысяч за $30–40. В ноябре тот же человек  продал другую свою квартиру, тоже, по его мнению, «неликвид» –  район Белая Дача, и тоже за $100 тыс. Только сегодня это была 70-метровая «двушка» в сданной новостройке, монолит, стеклопакеты…  Но счастлив сегодня уже продавец, потому что у него были суровые подозрения, что эту квартиру он не сможет продать никогда.

Но в любом случае понятно, что Моcква и Подмосковье существуют в устойчивой ценовой связке, так же  как центр Москвы и ее окраины. И, несмотря на то что всегда будет присутствовать некоторый ценовой зазор между Москвой и Московской областью, вектор их движения будет один и тот же, так что в этом смысле объединение столицы и области давно произошло.