Квартиры под ключ входят в моду

11.12.2006

Квартиры под ключ входят в моду

У российских покупателей элитного жилья есть повод завидовать своим иностранным «товарищам». Не секрет, что на западном рынке можно не только заняться отделкой и обустройством нового жилья самостоятельно, но и приобрести дорогую квартиру или дом, в котором уже будет все готово – от мебели и светильников до книг и дизайнерских безделушек на полках.

По словам заместителя директора департамента реализации «МИАН-Девелопмент» Натальи Усовой, в России существует спрос как на покупку, так и на аренду подобных квартир, правда, представлены они в основном на вторичном рынке. «На первичном же подобные предложения пока встречаются очень редко. Я бы даже сказала, что для нашего рынка это новый формат, который еще не вполне освоен застройщиками. К примеру, в элитном жилом комплексе «Коперник» квартиры будут предлагаться покупателям уже полностью готовыми к проживанию: с полной отделкой по индивидуальным дизайн-проектам, со встроенной бытовой техникой, сантехникой и кухонной мебелью. По желанию покупателя квартира может быть обставлена мебелью, подобранной дизайнерами, занимающимися конечным оформлением квартиры», – рассказывает Наталья Усова.

«Подобные квартиры на российском рынке существуют и пользуются большим спросом», – подтверждает Татьяна Ван Граафайланд, PR-директор инвестиционной группы Sesegar. «Можно даже говорить о дефиците подобных предложений. В нашей практике был случай, когда гражданин Франции продавал через нас свою квартиру. Это был восхитительный ар-деко, в котором органично сосуществовали Ralph Laurent, Baker и Roshe Bobois. В квартире было продумано все до мелочей до такой степени, что, изъяв хотя бы один предмет из обстановки, можно было нарушить целостность созданного образа…. В «икону стиля» оставалось только занести личные вещи и начинать там жить. Надо отметить, что хозяин квартиры не подозревал, до какой степени его изысканный вкус произведет впечатление на потенциального обладателя апартаментов. Когда будущий хозяин переступил в первый раз порог своего нового жилища, все (гардины, огромные зеркала, свет – все Ральф Лорен) произвело на него ошеломляющее впечатление. Все эпитеты, которыми он одарил квартиру, были в превосходных степенях. Цена покупателя устраивала полностью.

Продавец на тот момент находился за границей и попросил своих знакомых вывезти часть личных вещей из квартиры. Покупатель, которого ознакомили со списком, заявил, что из квартиры можно вынести только нижнее белье бывшего владельца и частную переписку, а за все остальное он готов доплатить. Продавец был обескуражен, ему и в голову не могло придти, что кому-то могут понадобиться его постельное белье от Etro (ведь можно купить новое, ему было невдомек, что будущий владелец просто боялся нарушить милый его сердцу образ), свечи от Armani и личные фотографии в правильных рамках от Ральфа Лорена, но, по зрелом размышлении, спустя некоторое время выставил счет. Все завершилось к взаимному удовлетворению», – приводит пример Татьяна Ван Граафайланд.

Наличие подобных предложений на рынке подтвердили G2P и в компании Delta Estate – как правило, эти квартиры находятся в домах касса «де люкс», а дизайн-проект и отделку делает известная архитектурная студия. «Количество таких предложений на московском рынке ограничено, но если они есть, то несравнимо выше по классу, чем западные предложения», - отмечают эксперты компании. По их словам, такие предложения пользуются очень высоким спросом и, как правило, срок экспозиции таких объектов достаточно небольшой. Востребован стиль арт-Деко и современный эко-стиль. В Delta Estate привели примеры продажи подобных квартир: «Три года назад в клубном доме с инфраструктурой и подземным паркингом были выставлены на продажу две великолепные квартиры известной архитектурной студии Armuar. Срок экспозиции объектов, несмотря на одну из самых высоких категорий в городе на тот момент, оказался достаточно небольшим. Квартиры действительно были великолепны не только в отношении дизайна, продуманного интерьера, но и качества отделки. Не задержалась на рынке и «квартира для жизни» проекта «Меганом» в Коробейникове переулке».

«Если вспомнить историю развития рынка элитного жилья, то первые дома этого сегмента (Палаццо на Цветном, Вересаева, Агаларов Хаус) продавались именно с отделкой, сантехникой и оборудованными кухнями», – напоминает Ирина Егорова, консультант по недвижимости компании Kirsanova Realty. Однако на данный момент ситуация изменилась. «Если говорить о девелоперах, то пока на нашем рынке все продается в состоянии свободной планировки. Есть только первые шаги, так сказать, навстречу Европе. Пока рынку известны только первые «хотелки» девелоперов продавать квартиры с ремонтами, без декора, конечно. О таких планах заявлял, например, застройщик дома «Коперник». Есть еще несколько заявлений, но пока ничего из этого не реализовано. Что касается «безделиц», то подобные предложения можно встретить от физических лиц, проинвестировавших в квартиру на этапе строительства именно с этой целью – подготовить квартиру «под ключ» и продать по более высокой цене. Такое направление существует как разновидность бизнеса с недвижимостью», – пояснила G2P Ирина Егорова.

«Есть такой вид бизнеса, когда, купив квартиру в новостройке и сделав ремонт, ее перепродают, – соглашается Элла Братилова, директор департамента зарубежной недвижимости компании Paul’s Yard. – Крупные фирмы часто покупают такие квартиры для своих сотрудников из регионов».

По мнению Натальи Усовой, потребителями «готового» жилья становятся успешные люди, которые не хотят обременять себя проблемами ремонта и поиском подходящей мебели. «Возможно, покупателями станут люди, не обремененные семьей, потому что женщины, конечно, хотят устроить дом на свой вкус, – предполагает Наталья Усова. – Кроме того, такие квартиры пользуются популярностью у иностранцев, которым по причине работы приходится часто подолгу жить в Москве с семьей».

Как рассказала G2P Надежда Архипова, руководитель департамента по PR и рекламе группы компаний «КРТ», довольно большое количество состоятельных людей покупают вторую, а некоторые даже третью или четвертую квартиру, и это не считая загородной недвижимости, коммерческих объектов и прочего. Поскольку почти вся вышеупомянутая недвижимость сдается под чистовую отделку, поэтому за последние 10–15 лет подавляющее большинство клиентов компаний, продающих элитную недвижимость, пережило несколько ремонтов.

«Естественно, что теперь они больше всего на свете хотят приобрести квартиру, въехать в нее и жить. Но тут еще одна сложность: если в недвижимости эконом-класса покупатель готов идти на компромисс с собой и приобретать квартиру, которая подходит не по всем параметрам, то когда дело касается миллионных сделок, должно устраивать все до мельчайших деталей. К тому же квартирный вопрос решен, спешить им некуда, так что немало покупателей такого уровня могут себе позволить подождать подходящего варианта, чем приобретать первый более-менее подходящий», – говорит Надежда Архипова.

При продаже квартир с отделкой существует немало сложностей и тонкостей. Как разъяснила G2P Ольга Побединская, директор по маркетингу Бюро Недвижимости «Агент 002», действительно элитные, а не псевдо-элитные квартиры с отделкой – это большой риск, к которому готов далеко не каждый застройщик. Поэтому на российском рынке таких предложений единицы. Отделка существенно удорожает квартиру, а вероятность не угодить вкусам клиента очень велика. «Исключение может составлять отделка «от кутюр», то есть от известных и модных дизайнеров с громкими именами. Но работать без клиента они обычно не любят, так как это похоже на лечение без пациента. Дизайнер, как психотерапевт – без тонкого понимания психологии и мотивации сделать хороший дизайн нельзя. Главное – это эксклюзивность и качество, за которые клиенты готовы платить суммы, соизмеримые со стоимостью самой квартиры», – добавляет Ольга Побединская.

«Жилье с мебелью может экспонироваться значительно дольше, чем аналогичное жилье, но без мебели», – рассказывает G2P Елена Земцова, исполнительный директор компании Delta Estate. По мнению Елены Земцовой, причин этому несколько. Покупая дорогое жилье, человек желает обустроить пространство по своему вкусу, с учетом только своих представлений и предпочтений. То, что хорошо для одного, может быть совершенно неприемлемо для другого. «Кроме того, в отличие от Запада, где продажа квартир с уже созданным интерьером считается нормой, для нашей страны это пока не характерно, – констатирует Елена Земцова. – У нас не принято, освобождая жилье, покупать новую мебель, предметы интерьера, фурнитуру и т. д. Исключение, пожалуй, составляют квартиры известных и выдающихся личностей, в которых сохранена атмосфера быта бывших хозяев. Но таких предложений единицы, и говорить о них как о тенденции рынка не имеет смысла».

Руководитель отдела вторичной недвижимости агентства элитной недвижимости Tweed Мария Преображенская считает, что наиболее удачным предложением, безусловно, являются квартиры, отремонтированные по проектам известных архитекторов. Схема такова: архитектор сам покупает квартиру без отделки, создает дизайн интерьера, нанимает подрядчиков и делает ремонт «под ключ», вешает полотенца, кладет мыло, расставляет цветы в вазах и выставляет на продажу. Такие полностью готовые к проживанию эксклюзивные квартиры, в которых никто никогда не жил, очень ликвидны. Однако на рынке такие объекты – большая редкость.

Эксперты инвестиционной группы Sesegar отмечают, что целевой аудиторией квартир с отделкой являются не только состоятельные москвичи, но и клиенты из регионов. Они не знают строительного рынка Москвы, и у них нет лишних двух–трех лет, чтобы дождаться окончания ремонта. «Поэтому мы уже приблизились к западной практике, когда жилье продается только с ремонтом, – говорит Наталья Шичанина, директор департамента элитной недвижимости. – Из компаний, активно перенимающих западный опыт, можно назвать группу компаний «МИАН». Если у нас спрашивают совета, какая отделка (ремонт) пользуется популярностью, то, как правило, мы отвечаем, что использование дорогих отделочных материалов, нейтральных оттенков и расцветок, а, главное, чувство меры помогут реализовать квартиру в сжатые сроки».

По мнению экспертов агентства недвижимости «Century 21 Золотой гусь», спрос на новое жильё «под ключ», безусловно, существует, но скорее не на элитное жилье, а на квартиры бизнес-класса со стандартной современной отделкой качественными материалами. «Возможно, подобные предложения мы увидим уже в самое ближайшее время, в условиях нынешней стагнации цен и увеличивающегося количества предложений на рынке, – говорит Айдар Салахов, управляющий директор агентства. – Для привлечения покупателя потребуются не только мифические «новогодние скидки» и «суперпредложения перед очередным повышением», но и действительно качественное отличие предлагаемого жилья».

По мнению Айдара Салахова, подобное конкурентное преимущество, безусловно, будет выгодным для девелопера. «Предпродажная подготовка» увеличивает стоимость жилья на 5–6%, а добавленная стоимость всего готового объекта может быть существенной. «Но, обратите внимание, всё это возможно только при стабилизации цен и конкуренции среди предложений на рынке!» – предупреждает Айдар Салахов.

Какие же из стилей оформления сейчас наиболее популярны и востребованы? «Сколько людей, столько и предпочтений, – говорит Наталья Усова. – Есть любители тяжелой классики, с массивной дубовой мебелью, кожей, драпировками и т. п. Есть другая категория потребителей, которым больше интересен стиль хайтек, где преобладают стекло, метал, светлые тона, облегченные формы и минимум мебели. Но самое главное – ремонт должен быть высококачественным».

«Состоятельные люди много путешествуют и часто привозят идеи для своего дома из разных стран мира. В итоге в одном доме или квартире можно найти комнаты, выполненные в совершенно разных стилях: кабинет в викторианском стиле, спальня с элементами китайской культуры, гостиная может быть по-немецки сдержанной. Все это не укладывается в рамки каких-то конкретных модных направлений, просто люди могут позволить себе сделать свое жилище элементом своего позиционирования в узком кругу. И если дизайнер не «перестарается», оно может оставаться при этом очень комфортным для жизни», – рассказывает G2P Ольга Побединская.

Большинство экспертов отмечает, что минимализм и классика все же имеют наибольшее число приверженцев. «В Москве людям хочется уюта и тепла, а не холодных металлических конструкций. Сейчас популярен стиль «современная классика»: спокойные тона, плавные цветовые переходы и гармоничные линии», – сообщила G2P Элла Братилова.

Чтобы разрешить проблему разницы вкусов и предпочтений, но вместе с тем обеспечить клиента готовым комфортабельным жильем, ведущие риэлтерские компании тесно сотрудничают с лучшими дизайнерскими студиями и мастерскими. «Это удобно для всех участников. Клиент, приобретая жилье в новостройке, имеет возможность проконсультироваться с профессионалами о возможных вариантах ремонта, обустройства, заказать дизайн-проект и спустя какое-то время въехать в квартиру, полностью соответствующую его желаниям», – объясняет Елена Земцова.

В этом плане интересен опыт корпорации Mirax Group. Как рассказала Ольга Полякова, руководитель отдела MiraxДизайн, в одном из объектов корпорации, жилом комплексе «Миракс-Парк», был оформлен демонстрационно-показательный этаж, квартиры которого отделаны и меблированы в соответствии с современными стандартами. Посетив этот этаж, клиенты могли более отчетливо представить свою будущую квартиру, оценив ее особенности и возможности. Как рассказали G2P в MiraxДизайн, несколько отделанных квартир так понравились посетителям этажа, что они захотели купить именно их. «Наша миссия — облегчить хлопоты людей, связанные с созданием собственного «Дома» с большой буквы, где они будут чувствовать себя уютно и свободно», – говорят дизайнеры.