Причины обратиться в агентство "Золотой Гусь" Учимся финансовой грамотности При покупке недвижимости в Греции!

При покупке недвижимости в Греции!

Понравился объект, какие дальнейшие действия?

После того как определились с выбором www.GGRE.ru , Вам необходимо связаться с нами, чтобы обговорить все важные детали, связанные с покупкой и договориться о дате Вашего приезда. Наш менеджер ответит на все Ваши вопросы по объектам недвижимости, при необходимости предоставит дополнительную информацию, ознакомит с процессом приобретения недвижимости в Греции, налогами, законами, ценами на рынке и т.д. Первый приезд ваш должен составить в среднем 5 дней. В аэропорту Вас встретит наш сотрудник и разместит в отеле. Начать осмотр объектов Вы можете с первого дня пребывания в Греции при условии приезда в дневное время суток. Из отобранных ранее объектов к показу готовятся 10 - 15 наиболее привлекательных близких по критериям предложения. Продолжительность просмотра объектов 2 – 3 дня. В конце просмотра, соответственно, на 3-ий или 4-ый день возможны дополнительные визиты в наиболее понравившиеся объекты для более внимательного осмотра и уточнения деталей. Если вы пожелаете сразу начать оформление, то необходимо будет привести пакет документов ,который требуется для разрешения от Мин. Обороны.

Первичное резервирование объекта обычно осуществляется суммой 5 – 10 тысяч евро в зависимости от стоимости объекта. После чего наш юрист осуществит проверку юридической «чистоты» выбранной недвижимости. Обычно это занимает 5-7 дней. Необходимо также открыть счет в банке, с которого, в дальнейшем, должны производиться все платежи, связанные с приобретением недвижимости, а в последствии, списываться коммунальные платежи, налоги, страховка.

В случае, когда не имеется никаких юридических и технических препятствий, т.е. недвижимость юридически «чиста», оформляется предварительный договор купли-продажи объекта и вносится предоплата. Размер предоплаты оговаривается с каждым, конкретным владельцем недвижимости отдельно и обычно составляет 40 -60% для готовых объектов. Для строящихся объектов, размер предоплаты меньше и зависит от стадии строительства. Оформляется доверенность на имя юриста, на которого возложены все функции по дальнейшему оформлению сделки, для подготовки всех необходимых документов и оплаты соответствующих налогов и пошлин в соответствующих органах.

В случае приобретения недвижимости в так называемых «приграничных» регионах Греции, согласно закону 1892/1990, лицам не являющимся гражданами ЕС требуется получение особого разрешения Министерства Национальной Обороны Греции. Сегодня получение этого разрешения – довольно формальная процедура, которой займется наш адвокат. К приграничным зонам относятся такие популярные курорты как Халкидики, Крит, Корфу, Родос и др. От покупателя, на данном этапе необходимо личное присутствие при подаче заявления. Рассмотрение заявления осуществляется в течение 6-8 месяцев.

После получения разрешения Министерства обороны, подписывается основной договор купли-продажи и оплата оставшейся суммы. После подписания документа, он регистрируется в соответствующем земельном реестре Регистрационной Палаты. С этого момента объект недвижимость и земельный участок, прилегающий к нему, переходит во владение покупателя.

На какие дополнительные расходы необходимо рассчитывать при покупке недвижимости?

Расходы на оформление недвижимости составляют примерно 9 - 12% от реальной стоимости объекта и зависят от стоимости объекта указанной в контракте. Обычно в контракте указывают заниженную стоимость, чтобы cэкономить на налогах. Но нельзя указывать цену ниже кадастровой стоимости объекта. Кадастровая стоимость рассчитывается нотариусом индивидуально для каждого объекта.

Расходы распределяются таким образом:

Расходы на нотариуса

Расходы на нотариуса составляют 2% от суммы указанной в договоре

Налог на передачу собственности

Налог на передачу собственности составляет 9-11% и вычисляется по следующей формуле:

с первых 15.000 - 9% с остальной суммы - 11%

Регистрационный сбор

Регистрационный сбор вычисляется по формуле - Кадастровая стоимость умножить на 0,00475

Расходы на адвоката

Услуги адвоката стоят 1% от реальной стоимости объекта
Плюс 1.000 € за оформление разрешения от мин. Обороны на одного человека и 300 € на каждого последующего.

Услуги риэлторской компании   www.GGRE.ru

Услуги риэлторской компании составляют 3% от реальной стоимости

Могу ли я претендовать на получение гражданства при покупке недвижимости?

Нет, владение недвижимости не является основанием для получения гражданства.

Могу ли я претендовать на вид на жительство при покупке недвижимости?

Владение собственностью не является основанием для получения вида на жительство.

Однако, Вы можете получить вид на жительство, как финансово-независимое лицо. Данный вид на жительство выдается иностранным гражданам имеющим достаточные средства для проживания в Греции, и не претендующим на вакантные рабочие места в стране на основании закона 3386/2005.

Размер достаточных материальных средств, и форма подтверждения их наличия определяются совместным решением Министров Внутренних Дел и Экономики. В данный момент минимальная сумма, которой претендент должен располагать на банковском счете, составляет 60.000 € или эквивалентная сумма в любой другой валюте. На семью сумма должна быть больше. Необходимо также подтверждение легального происхождения этих средств.

Законодательство Греции позволяет ежегодно пролонгировать ВНЖ, а по истечении пяти лет подать прошение на получение постоянного места жительства, а в будущем и гражданства. Прошение о продлении ВНЖ подается за месяц до окончания срока в местные (Греческие) власти. Прошение можно подавать самостоятельно (без дополнительных материальных затрат) либо через адвоката.

Согласно греческого законодательства кандидат на получение данного статуса должен соответствовать следующим требованиям:
• Отсутствием криминального прошлого;
• Финансовой обеспеченностью и стабильностью в получении дохода;
• Наличием законных источников дохода;
• Обладать действующим загранпаспортом.

Какова процедура оформления визы для владельца недвижимости в Греции?

Иностранцам которые владеют недвижимостью в Греции не требуется приглашение и подтверждение о бронировании номера в гостинице. Они должны документально подтвердить факт владения недвижимостью в Греции. Мультивиза открывается максимум на 90 дней пребывания в течении полугода или года. Если же Вы хотите находиться на территории Греции более длительный срок, то Вам необходимо будет показать финансовые источники, за счет которых возможно проживание в Греции, а также иметь медицинскую страховку на период пребывания в Греции.

Какие документы необходимы для оформления недвижимости?

Если регион, где расположена недвижимость, не является приграничной зоной, то необходим только заграничный паспорт.

Какие регионы Греции считаются приграничными зонами?

Существуют так называемые «приграничные зоны» регионы Греции, где приобретение недвижимости гражданами иностранного государства связано с дополнительными формальностями. К приграничным зонам относятся Префектуры Македонии (в том числе п-ов Халкидики), Фракии, острова Лесбос (Митилини), Хиос, Самос и Додеканиса, Скирос и Фира (Санторини), Префектуры Ханьи, Ретимно и Ласити на Крите, и другие (Президентский указ 22/24 июля 1927).

Какие документы необходимы для оформления разрешения от Минобороны?

1. Автобиографические данные (в свободной форме)
2. Копия загранпаспорта (обычная без апостиля)
3. Свидетельство о рождении, нотариально заверенная копия с апостилем. Желательно получить повторное свидетельство и на него поставить апостиль.
4. Свидетельство о несудимости, оригинал и нотариально заверенная копия с апостилем. (срок оформления - месяц)

Остальные копии, переводы и т.д. сделает наш адвокат в Греции

Какова вероятность отказа от Министерства Национальной Обороны Греции? Какие последствия?

Получение разрешения от Мин Обороны, является формальной процедурой, если у вас нет судимости, то не стоит беспокоится. На нашей практике случаев отказа не было, но тем не менее, такая ситуация оговаривается в предварительном контракте, где прописывается, что в случае, если не получаете разрешение Вы либо уступаете право собственности третьим лицам, либо продавец обязан вернуть полученные на этот момент денежные средства, удержав при этом некоторую сумму, в качестве компенсации. Сумма компенсации обсуждается с каждым продавцом индивидуально и как правило равна годовой рентной плате.

Могу ли я сначала получить разрешение Министерства Обороны, а потом выбирать недвижимость?

Нет, недвижимость необходимо выбрать до подачи документов, т.к. разрешение выдается только на покупку конкретного объекта недвижимости.

Могу ли я купить автомобиль в Греции?

Можете, при условии, что у Вас есть вид на жительство в Греции. Если вида на жительство нет, можно воспользоваться услугой долгосрочной аренды.

Какова роль адвоката в процессе оформления недвижимости?

Присутствие адвоката при заключении сделки купли-продажи недвижимости обязательно для продавца и покупателя, если цена сделки превышает 29.137 евро (за недвижимость, расположенную на территории Афин/ Пирэа) и 11.739 евро (за недвижимость на всей остальной части Греции). Эта обязанность относится ко всем участникам сделки.

Греческие адвокаты не только представляют каждую из сторон, подписывающих договор, но также составляют его проект и предоставляют все необходимые юридические консультации. Однако, самое главное состоит в том, что в большинстве случаев недвижимость еще не внесена в систему Земельного Кадастра, и адвокат покупателя должен произвести фактическую проверку в Реестре Недвижимости и, во-первых, убедиться что продавец действительно является полноправным собственником продаваемого объекта недвижимости. Неопределенность греческого законодательства и системы Реестра Недвижимости привели к тому, что на практике необходимо проверить юридическую историю объекта недвижимости за последние 20 лет. Если продавец владел недвижимостью добросовестно на протяжении последних 20 лет, то он автоматически является полноправным собственником.

Адвокат должен также убедиться, что недвижимость ничем не обременена (не заложена, и т.д.) и свободна от претензий (т.е. не имеется наложенных судебных запретов, мер по взысканию или исков). Далее, адвокат должен выяснить, имеются ли законные строительные разрешения на произведенные строительные работы, и оплачены ли продавцом все причитающиеся налоги на недвижимость. Кроме того, важно также, что адвокат зачастую играет решающую роль в успешном проведении переговоров о заключении договора.


Плачу ли я вам, как покупатель, комиссионное вознаграждение?

Да, наше комиссионное вознаграждение составляет 3 % от стоимости недвижимости. Вознаграждение выплачивается только в случае заключения сделки.

Что такое апостиль и как его получить?

Апостиль — специальный штамп, проставляющийся на официальных документах некоммерческого содержания, исходящих от учреждений и организаций стран-участниц Гаагской конвенции об отмене требований легализации иностранных официальных документов (подписана 5 октября 1961 года). Апостиль удостоверяет подлинность подписи, качество, в котором выступало лицо, подписавшее документ, а также, в отдельных случаях, подлинность штампа или печати, скрепляющих документ. Апостиль не требует дальнейшего заверения или легализации и признается официальными органами всех государств-участниц Конвенции.

Для оформления апостиля вы можете обратиться в специализированное переводческое или адвокатское бюро.

Во сколько обходится содержание недвижимости?
Водоснабжение:
Обеспечение водоснабжения – 26 евро в год.
Стоимость воды зависит от количества расходуемых в год кубометров:
120 м3 – 50 центов за 1м3
120-240 – 75 центов за 1м3
240 и более – 1,20 центов за 1м3
Расходы владельца (площадь дома –200 кв.м, площадь сада – 500 кв.м) – до 400 евро в год.
Вопрос водоснабжения и оплаты воды возможно решить радикально путем бурения артезианской скважины. Стоимость работ составляет около 8.000 евро.

Электроснабжение:
Расходы за электроснабжение определяются:
- общей площадью дома
- суммой налогов ( варьируется в зависимости от района)
- количеством расходуемой электроэнергии.
Пример: для дома в 200 кв.м оплата составит 40 евро в месяц плюс 0,07 евро за 1кВт расходуемой электроэнергии.
Какой ежегодный налог на недвижимость?

местный муниципальный налог на собственность – муниципальный налог, составляющий 0,025 – 0,035% от оценочной (кадастровой) стоимости недвижимости и включается в счет за электроэнергию.

ежегодный налог на собственность - налог, подлежащий уплате как частными там и юридическими лицами, владеющими собственностью в Греции, независимо от их национальной принадлежностью, места проживания или регистрации. Недвижимость оценочная (кадастровая) стоимость которой не превышает 243.600€ не облагается налогом, это распространяется как на частных, так и на юридических лиц. Для семейных пар сумма не облагаемая налогом поднимается в 2 раза – до 487.200€. Кроме того, граница стоимости поднимается на величину 61.650 на каждого из первых двух детей и еще на 73.400 на каждого из последующих.
В данный момент налоговая ставка связана с налогом на владение крупными объектами недвижимости следующим образом:
Стоимость недвижимости Налог (%) Налог (€)
< 243.600 0 0
243.601 - 390.350 0,354 % 862 - 1.382
390.351 - 537.100 0,472 % 1.842 - 2.535
537.101 - 683.850 0,590 % 3.169 - 4.035
683.851 - 977.350 0,708 % 4.842 - 6.920
977.351 - 1.270.850 0,826 % 8.073 - 10.332
> 1.270.851 0,944 % > 11.997

Возможно ли приобретение недвижимости в совместную собственность нескольких лиц?

Да, возможно.

Возможно ли оформление недвижимости на несовершеннолетнего ребёнка?

Возможно, но для этого требуется получение специального разрешения.

Какие налоги я должен буду заплатить при передачи недвижимости по наследству?

Размер налога варьируется в зависимости от степени родства, как показано в таблице.
Категория А - супруги, дети, родители
Стоимость недвижимости Налог (%) Налог (€)
80.000 0 0
100.000 5 1.000
220.000 10 13.000
> 220.000 20
Категория Б - внуки, правнуки, дедушка, бабушка, братья, сестры, дяди, тети и т.д.
15.000 0 0
60.000 10 4.500
220.000 20 36.000
> 220.000 30
Категория В - двоюродные братья и сестры и не родственники
5.000 0 0
60.000 20 11.000
220.000 30 59.000
> 220.000 40

Какие документы необходимы для открытия счёта в греческом банке?

От Вас требуется заграничный паспорт и начальный депозит в размере 150€. Процедура открытия счета занимает не более 15 минут.

Если на этот счёт планируется перечисление крупных денежных средств, то необходимо дополнительно предоставить персональный Налоговый регистрационный номер (AMF). Получить Налоговый регистрационный номер можно в местной налоговой инспекции.

Вопросы по строительству

Какова стоимость строительства в Греции?

Стоимость проектирования и строительства домов “под ключ” с полной внутренней отделкой, кухонной мебелью и встроенными шкафами и сантехникой зависит от выбранных материалов и обычно варьируется от 1.100 до 1.600 € за 1 кв.м.

Могу ли я приобрести земельный участок в собственность. Существует ли ограничения на количество квадратных метров для иностранных покупателей?

Можете. Ограничений не существует.

Какой коэффициент застройки в Греции?

Коэффициент застройки зависит от вида земельного участка. Земельные участки могут быть двух видов:

1) «ИКОПЕДО» - Земельный участок входящий в план населенного пункта

Коэффициент застройки «ИКОПЕДО» варьируется в зависимости от региона и может составлять от 0,4 до 2,4 (может быть и большим в виде исключения). Точный коэффициент необходимо узнавать в соответствующих органах на каждый, конкретный участок.

1) «АГРОТЕМАХИО» - Земельный участок не входящий в план населенного пункта

Если земельный участок характеризауется как «АГРОТЕМАХИО», то строительство на нем возможно только в случае, если его площадь равна 4.000 кв.м. или более. Исключением являются участки менее 4.000 кв.м., примыкающие к дороге.

Для «АГРОТЕМАХИО», площадью 4.000 кв.м. площадь застройки составляет 200кв.м.
Для «АГРОТЕМАХИО», площадью от 4.000 до 8.000 кв.м. площадь застройки составляет 200 кв.м.+ оставшаяся квадратура умножается на коэффициент 0,02
Для «АГРОТЕМАХИО», площадью свыше 8.000 кв.м. площадь застройки составляет 280 кв.м.+ оставшаяся квадратура умножается на коэффициент 0,01

Коэфицент застройки для коммерческой недвижимости (отель, виллы в аренду, офисы и т.д.) равен 0,2

Примеры:

4.000 = 200 кв.м.
6.000 = 200 + (6.000 - 4.000) * 0,02 = 240 кв.м.
8.000 = 280 кв.м.
10.000 = 280 + (10.000 - 8.000) * 0,01 = 300 кв.м.
20.000 = 280 + (20.000 - 8.000) * 0,01 = 400 кв.м.

На «АГРОТЕМАХИО» разрешено строительство не более 2-ух этажей + цокольный этаж.

Кроме жилых метров разрешено строительство цокольного этажа высота которого не должна превышать 2-ух метров.
Для увеличения коэфицента застройки крупные участки чаще всего делят на участки по 4.000 кв.м. Например участок в 20.000 кв.м. можно разделить на 5 участков по 4.000 кв.м. и получить разрешение на строительство 200 кв.м. на каждом участке т.е. 5 * 200 = 1.000 кв.м. Для сравнения, на цельном участке 20.000 кв.м. можно построить всего 400 кв.м. Однако по новому закону разделить можно не каждый участок, а только те, которые прилегают к дороге.

Могу ли я купить земельный участок с частным пляжем?

Нет, пляжи являются собственностью государства. Однако есть участки, где подход к пляжу возможен только по территории вашего участка (бухта). В таком случае на пляж могут попасть только на лодке т.е. фактически пляж является частным.